”Strategiarbejdet skal sikre, at du har en linje, du prøver at følge”
Michael Judge glæder sig til at bruge strategien aktivt. Her ses han ved de nye seniorboliger, og bagved ligger Lille Birkholm III, som de nye boliger hører under.
- Strategiarbejdet skal sikre, at du har en linje, du prøver at følge, så al tiden ikke går med ad hoc-sagsbehandling.
Sådan lyder det fra Michael Judge, selskabsformand i Herlev alm. Boligselskab. Fortællingen om strategiarbejdet begynder i 2017.
- Vi stod i sommeren 2017 med den udfordring, at vi skulle have frikøbt pleje- og ældreboliger, der ellers ville hjemfalde til henholdsvis Københavns og Herlev Kommune og var i ringe stand. Det er en kompliceret proces, og vi gik strategisk til værks og dannede os et overblik over pleje- og ældreboligerne i det hele taget. Det blev nedfældet i en folder, der også indeholdt visioner for området og et ønske om at bygge. Det var første gang, vi begyndte at tale strategi, forklarer Michael Judge.
Bygningerne var fordelt på tre områder med 267 boliger samlet set, og det tog lang tid at få hjemfaldsordningen på plads.
- Et af mange elementer var, hvad det skulle koste at frikøbe bygningerne, og hvem der skulle betale for det. Det endte med, at de tre afdelinger samlet set skal betale 20 millioner kroner for frikøbet. Selskabet har lagt beløbet ud, og afdelingerne tilbagebetaler det via et dispositionsfondslån. Vi havde nogle store og vigtige diskussioner om det her, fortæller Michael Judge.
Hjemfalds-udfordringen krævede et kæmpe arbejde, der har resulteret i, at der nu er blevet udarbejdet en plan for områderne.
- Et arkitektfirma har tegnet en plan, der i øjeblikket er til godkendelse hos Herlev Kommune, der i første omgang har nikket ja, men har ønsket nogle justeringer af forskellig art. Det fører forhåbentlig til, at vi kan bygge godt 300 nye boliger på de gamle placeringer, forklarer Michael Judge.
Overordnet målsætning
I 2018 arbejdede selskabet videre med en strategi for selskabet, men denne gang for alle boligafdelingerne og ikke kun pleje- og ældreboligerne.
- Vi mødtes en weekend og talte om en overordnet målsætning. Det mundede ud i en strategi for 2018-2022, hvor vores vision var, at vi ville deltage som aktiv medspiller i byudviklingen i både nord og syd i Herlev. Det var store ord, og strategien handlede både om bygninger, beboere, fællesskaber og de ansatte, fortæller Michael Judge.
Efter strategien for 2018-2022 var nedfældet, skulle selskabet bruge den aktivt. Det var planen:
- Vi havde den med til styringsdialogen og brugte den også i andre sammenhænge, men et er jo at skrive noget ned – noget andet er at få det ført ud i praksis. Vi kan se, at vi af forskellige årsager ikke fik brugt strategien nok. En af årsagerne var nok corona, der kom midt i det hele, en anden var, at vi ikke havde tænkt nok over, hvordan vi kom videre efter udløb i 2022. Men vi fik gjort os nogle gode tanker om, hvordan vi bliver mere effektive og hele tiden har fokus på at sikre en afbalanceret beboersammensætning. Det har vi taget med videre til tredje omgang, siger Michael Judge.
Hvad med fremtiden?
I 2022 tog selskabet hul på tredje omgang af strategiarbejdet i samarbejde med DAB’s strategienhed og administrationsafdelingen. Selskabsbestyrelsen, medarbejderne fra DAB, fællestillidsmanden, der sammen med driftschefen kom med input fra ejendomskontoret, og en konsulent fra BL mødtes i oktober til et strategiseminar.
- Vi havde nogle gode drøftelser, som DAB udarbejdede et udkast på baggrund af. Det arbejdede næstformanden og jeg videre med i samarbejde med administrationsafdelingen, og vi kunne i januar 2023 præsentere en skitse for den samlede selskabsbestyrelse, hvor vi har medlemmer fra alle afdelinger. Her blev strategien vedtaget, og nu skal vi på hvert eneste bestyrelsesmøde holde fast i strategien ved at drøfte forskellige planlagte punkter. På den måde sikrer vi, at strategien bliver brugt aktivt, siger Michael Judge.
Herlev alm. Boligselskab har som mange andre boligselskaber en opgave med at få renoveret og fremtidssikret boliger, og det er en væsentlig del af selskabets fokus.
- Vi skal være konkurrencedygtige og have nogle lækre boliger, der er til at betale, så folk vil bo hos os. Udfordringen er, at du under renoveringer kan risikere, at projektet bliver meget dyrere end planlagt, uanset hvor godt du har forberedt dig. Men vi er nødt til at gøre det for at sikre, at vi kan stille sunde og gode boliger til rådighed for nuværende og kommende beboere, slutter Michael Judge.
- Boliger til alle aldersgrupper og en god variation
- Veldrevne boligafdelinger med konkurrencemæssige huslejer
- Godt arbejdsmiljø på arbejdspladsen
- Stræber efter at sætte mindst muligt klimaaftryk
- Fokus på rekruttering til afdelingsbestyrelserne
- Det skal være let og sjovt at være frivillig
- Vil tage ansvar for det gode beboerdemokrati